Übersicht der  Fachbegriffe

Auflassung

Vormerkung

Notarander-Konto

Baulastenverzeichnis

Belastungsvollmacht

Grundsteuer

Einheitswert

Grunderwerbssteuer

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Vorkaufsrecht

Grundbuch

Grundbuch-Abteilungen

Der  Kaufvertrag  Teil 1

Der  Kaufvertrag  Teil 2

Auflassung:

Der Begriff Auflassung kommt aus dem  germanischen  Recht. Beim Verkauf eines Hausgrundstückes wurde das Tor bzw. die Tür  offen gelassen. So konnte jeder den neuen,  zuküftigen Eigentümer sehen  und besser  kennenlernen.

Dieser Begriff wurde in das moderne Sachenrecht übernommen und ist  heute Bestandteil des Bürgerlichen Gesetzbuches der Bundesrepublik Deutschland. Nach diesem ist eine Grundstücks- oder Immobilienübereignung nicht einfach nur durch  einen einfachen Kaufvertrag möglich.  Zusätzlich  ist eine zeitgleiche  Einigungserklärung zur Eigentumsübertragung, von Verkäufer und  Erwerber  vor einem Notar, zwingend vorgeschrieben. Diese Einigung (auch  dingliche Einigung) nennt  man  Auflassung.

Üblicherweise wird die Auflassung  mit dem  Kaufvertrag vom Notar beurkundet.  Diese Beurkundung ist für das Grundbuchamt, das ja die eigentliche Eigentumsübertragung vornimmt, unabdingbar.

Weiter tritt mit der Auflassungs-Beurkundung eine Bindung  an  die Einigung ein. Sonst könnte es ja vorkommen,  daß eine der Vertragsparteien während des zeitlichen  Verlaufs der Übereignung (dieser kann durchaus mehrere  Wochen  betragen) die ursprüngliche Einigung widerruft  und die Vertragsgestaltung  damit hinfällig  würde.
 

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Vormerkung (hier nur Auflassungsvormerkung):

Der Begriff Vormerkung  tangiert gleich  ein  ganzes Bündel von Rechten, auf die aber an  dieser  Stelle nicht weiter eingegangen  werden   muß.  Denn - sollten   sich  spezielle Konstellationenen ergeben - werden  diese ohnehin  durch   den   Notar gemeinsam  aufgearbeitet  und  abgeklärt.

Letztlich beschreibt der Begriff Vormerkung  lediglich  eine,  im Grundbuch eingetragene Ankündigung, auf einen künftigen Rechtserwerb an  einem Grundstück. In der  Praxis ist dies im weitaus häufigsten Fall die Auflassungsvormerkung.  Gemeint ist die Sicherung des künftigen Eigentumswechsels.

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Notaranderkonto:

Das Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto,  das durch einen Notar unterhalten wird. Im Falle einer  Immobilien-Übereignung kommt  es häufig zu  Zeitdifferenzen hinsichtlich zuvor festgeschriebener  Ereignisse und daran gekoppelter Zahlungen. Damit, z.B. im Falle einer  Kreditauszahlung auch  wirklich gesichert  ist,  daß der gewährte  Betrag,  oder  Teilbeträge davon, auch  wirklich Ihrer  Bestimmung   gemäß Verwendung   finden,  wird die Regulierung  einem Notar (in der  Regel der beurkundende Notar), überlassen.

Dieser eröffnet  ein  spezielles Konto, nimmt  die für die Kaufabwicklung bestimmten  Gelder  entgegen  und  haftet  für  deren  zweckmäßige  Verwendung.
Die dem Notar entstehenden  Kosten  werden  per Hebesatz pauschal abgerechnet. Dieser   errechnet sich  nach  § 149 Kostenordnung (KostO)  wie folgt:

Bis  2.500  EUR                  1%  

2.500 bis 10.000  EUR        0,5%

Über 10.000   EUR              0,25% 

Die Verwaltung von 500.000 EUR kostet somit  ca. 1.250 EUR  

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Baulastenverzeichnis:

Baulasten  sind öffentlich-rechtliche  Verpflichtungen eines Grundstückeigentümers gegenüber der zuständigen  Baubehörde. Geregelt  werden  grundstücksbetroffene Angelegenheiten,  die  zu tun, zu dulden oder  zu  unterlassen  sind.

Solche öffentlich-rechtlichen Lasten können neben  den  privatrechtlichen Belastungen, die in Abteilung  zwei des  Grundbuches zu finden  sind, bestehen,  sind  dort  aber - ausser  in Bayern  und  Brandenburg - nicht  aufgeührt.

Die Baulastenverzeichnisse werden  von den örtlichen Baubehörden geführt, teilweise auch  durch  die zuständigen  Katasterämter (Vermessungsämter für Liegenschaften/Grundstücke). Als Rechtsgrundlage  dient  die  jeweilige Landesbauordnung.

Hier  einige  Baulasten-Beispiele: Zufahrtsflächen,  Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken, Freihalteflächen für Anlagen der Gas-, Wasser-, Stromversorgung udglm..

Da  die Baulastenverzeichnisse von den  Notaren, im Gegensatz zu den Grundbuchdaten, meist  nicht  eingesehen  werden,  kann sich eine  Einsicht  lohnen. Zur Einsicht  reicht bereits ein glaubhaftes,  berechtigtes  Interesse.  Eine  Eigentümer-Vollmacht ist  in der  Regel  nicht  notwendig.

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Belastungsvollmacht:

Die Definition  der Belastungsvollmacht  läßt sich allgemeinverständlich am besten mit einem Beispiel erklären:

Der Käufer benötigt zur Finanzierung des  Kaufpreises ein Darlehen. Dieses Darlehen soll durch  die Eintragung einer  Grundschuld  im Grundbuch, Abteilung drei, abgesichert werden. Das Grundstück gehört aber noch  dem Verkäufer, der  die Belastung bewilligen müsste. Dies wird er aber nur tun, wenn er  sicher  ist,  dass der  bewilligte  Darlehensbetrag auch  tatsächlich  an  ihn  ausgezahlt  wird.

Die finanzierende Bank aber, wird den Darlehensbetrag erst dann auszahlen, wenn dieser   über das Grundbuch  auch  tatsächlich abgesichert  ist.  Ein Teufelskreis.

Um dieses  Problem  zu  lösen,  wird   der Verkäufer  dadurch  abgesichert, dass der Käufer seine Ansprüche  auf  Auszahlung des  Darlehensbetrages gegenüber  der  Bank unwiderruflich  an  den  Verkäufer abtritt. Der Verkäufer stimmt im Gegenzug der Eintragung einer  entsprechenden  Grundschuld auf sein (Noch-)Eigentum zu. Ab dem Zeitpunkt der Eigentumsüberschreibung,  haftet dann auch  wieder der Käufer mit seinem neu erworbenen - bereits grundschuldbelasteten - Eigentum,  für die von ihm beanspruchte Darlehenssumme.

Dieses gegenseitigen  Vereinbarungen  werden  Belastungsvollmacht genannt.

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Grundsteuer:

Die  Grundsteuer ist eine kommunale  Steuer und fließt daher den  Gemeinden/Städten  direkt zu. Besteuert  werden Grundstücke oder Teile davon (z.B. bei Eigentumswohnungen),  sowie Flächen der Forst-  und  der  Landwirtschaft.

Besteuert  wird  nach  dem Einheitswert, der mit einem Hebesatz  und der Steuer-Messzahl, multipliziert  wird. Der  Einheitswert und die Steuer-Messzahl werden vom Finanzamt bestimmt und dann der  Kommune zur Verfügung  gestellt. Diese berechnet mit dem kommunal festgesetzten Hebesatz   dann den Grundsteuer-Bescheid  und läßt diesen zustellen.

Beispiel:  Der Einheitswert wurde mit € 75.000 bestimmt,  die Steuer-Messzahl mit 3,5 von Tausend (Promille), der kommunale Hebesatz beträgt 356  von Hundert (Prozent).

Die jährliche Grundsteuer berechnet sich  dann wie  folgt:

                                 75.000 x 3,5 x 356   =  € 934,50
                                       1.000 x 100

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Einheitswert:

Der Name leitet sich  aus dem Bemühen ab, eine Besteuerungsgrundlage für eine ganze Reihe von Steuern zu schaffen,  mit  dem  Ziel,  die Grundlage  nicht  jedesmal  neu  bestimmen  zu  müssen. Ursprünglich  fand der Einheitswert Anwendung  auf die Vermögenssteuer, die Gewerbekapitalsteuer, die Erbschafts- und Schenkungs-Steuer,  die Grunderwerbssteuer  und  die  Grundsteuer.

Geblieben  ist davon  nur  noch  die Grundsteuer.

Nach dem Eigentümerwechsel erhält dieser vom Finanzamt  einen Fragebogen,  mit  dem  die relevanten Bewertungsgrundlagen erfasst  werden.  Diese Bewertungsgrundlagen (z.B.Pläne vom  Baukörper, Außenanlagen, Bauart, evtl. Mieteinnahmen) werden  auf Basis der Erstellungs-Kosten zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung, dem 01.01.1964, zur Ermittlung des Einheitswertes herangezogen. Das Ergebnis mündet im Einheitswertbescheid.

Dieser Einheitswertbescheid wird dem Eigentümer dann,  mit  Verweis auf möglichen Widerspruch innerhalb  einer  Frist  von  4 Wochen, zugesandt.   Danach wird der  Bescheid dann unanfechtbar rechtskräftig.

Augfrund der eingegebenen Werte von 1964 (!), ist der  Einheitswert zur  Grundsteuerbestimmung    praktisch immer deutlich geringer  als der aktuelle Verkehrswert von Grundstück  und  Immobilie. Einsprüche zum Wertbescheid sind daher  sehr  selten.

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Grunderwerbssteuer:

Grundsätzlich  fällt  beim Erwerb  von Grundstücken (bebaut  oder  unbebaut) eine Steuer  an. Die Grunderwerbssteuer.

Die Steuer  bemisst   sich (Bemessungsgrundlage)  aus  allen geldwerten  und  sonstigen Gegenleistungen,  soweit  diese dem Erwerbsgeschehen zugerechnet  werden   können.  Also aus dem Kaufpreis von Grund und Immobilie, der Makler-Courtage, den  Notarkosten, Vermessungskosten, den  Kosten für  das Negativattest, Grundstücksbelastungen, wie z.B. Renten-  oder  Wohnrechte,  und  dergleichen  mehr.

Nicht zu den Erwerbskosten  gerechnet  werden: Betriebseinrichtungen,  Maschinen, Möbel, Inventar, Einbauküchen,  eben  alles,  was  nicht  fest mit  der  Immobilie  oder  direkt  mit  dem  Grund  und  Boden,  verbunden  ist.

Die Grunderwerbssteuer ist  in   den einzelnen Bundesländern unterschiedlich.  Sie schwankt  derzeit  zwischen 3,5  und 5,5% der errechneten  Bemessungsgrundlage.

Zur Zeit  gelten  in  den  einzelnen Bundesländern folgende   Steuersätze:

Baden-Württemberg 5,0%
Bayern  3,5%
Berlin 5,0%
Brandenburg  5,0%
Bremen  4,5%
Hamburg  4,5%
Hessen  5,0%
Mecklenburg-Vorpommern  5,0%
Niedersachsen  4,5%
Nordrhein-Westfalen 5,0%
Rheinland-Pfalz5,0%
Saarland  5,5%
Sachsen  3,5%
Sachsen-Anhalt  5,0%
Schleswig-Holstein  5,0%
Thüringen  5,0%

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Unbedenklichkeitsbescheinigung:

Im Zuge der Kaufvertragserstellung,  sind die  Notare verpflichtet, eine Veräußerungsanzeige an  die zuständige  Grunderwerbssteuerstelle einzureichen. Nach Entrichtung  der Grunderwerbssteuer,  wird  vom Finanzamt  eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, ohne die das Grundbuchamt,  keine Eintragungen hinsichtlich  der Eigentumsveränderung,  vornehmen  darf.

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Vorkaufsrecht:

Vorkaufsrecht - Mieter

Grundsätzlich  hat der Mieter einer  Wohnung  ein Vorkaufsrecht, wenn die betroffene Mietwohnung  in eine  Eigentumswohnung  umgewandelt werden   soll. Da  Vorkaufsrechte im Grundbuch  eingetragen  sind,  kann  der Eigentümer  die Wohnung nicht  einfach an  einen Dritten  weiter  veräußern,  wenn dieser  diese  umgehend  selbst  nutzen  möchte.

Vorkaufsrecht - Miterben

Einem Miterben steht im Falle einer Veräußerung des Gemeinschaftseigentums (Erbengemeinschaft), ein Vorkaufsrecht zu.

Vorkaufsrecht - Gemeinde/Stadt (Kommune)

Zwecks Sicherung der kommunalen  Bauleitplanung,  steht  jeder  Kommune im  Falle  eines Grundstücks-/Immobilien-Verkaufs,  ein  Vorkaufsrecht  zu. Ohne Verzichtserklärung der Kommune (Negativattest), dürfen Grundbuchämter keine Änderungen im Grundbuch vornehmen,  auch dann nicht,  wenn das  allgemeine, kommunale  Vorkaufsrecht, wie üblich,  nicht  im  Grundbuch eingetragen  ist.

Vorkaufsrecht - Land/Bund

Hinsichtlich der  Planung  von  Landschafts- und Naturschutzgebieten,  Eisenbahnnetzen, Stromleitungstrassen,   Denkmalschutzbelangen und  vieles andere  mehr, stehen auch dem  Land  oder  Bund Vorkaufsrechte zu.

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Grundbuch:

Im Grundbuch  werden die Rechteinhaber von Grundstücken oder Grundstücksteilwerten jeweils aktuell erfasst und lückenlos weitergeführt.  Die Aufzeichnung  von Rechten  an  Grundstücken,  basiert  auf einer  langen  Tradition. Diese läßt sich  von  der Antike bis in  die Gegenwart - jeweils angepasst an  die herrschenden   Verhältnisse - praktisch lückenlos zurückverfolgen.

In der  Praxis ist jeder Immobilienerwerb immer  auch verbunden mit dem Erwerb von Rechten und Pflichten  an  einem Grundstück.  Dies gilt auch  für Eigentumswohnungen. Daher ist mit jedem  Immobilienerwerb auch  eine entsprechende Umschreibung im Grundbuch notwendig.

Zuständig für die Grundbuchführung  sind die Amtsgerichte für deren jeweiligen Bezirk. Nur in Baden-Württemberg gilt noch  bis zum 31.12.2017 eine Ausnahmeregelung. Hier obliegt die Grundbuchführung teilweise den Gemeinden oder den Bezirksnotaren.

Einsicht in das Grundbuch ist bei privatem  oder vermittlergstütztem Interesse nur mittels Vollmacht des jeweiligen Eigentümers möglich. Das reine Kaufinteresse an einem Grundstück oder  einer  Immobilie  reicht  für  eine  Einsichtnahme nicht  aus!

Obwohl das Grundbuch  vom Notar rechtzeitig vor der Formulierung  des  Kaufvertrages eingehend geprüft wird, kann es im Einzelfall sinnvoll sein,  dieses zuvor selbst einzusehen (Grenzverlauf, Grunddienstbarkeiten, Gemeinderechte etc.). Dazu nachstehend die Gliederung  des Grundbuches.
 

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Grundbuch-Abteilungen

Hierin enthalten sind die genaue Größe und Lage des Grundstücks nebst Bezeichnung von Gemarkung, Flur und  Flurstück.   Weiter sind verzeichnet das Wohnungseigentum oder das Erbbaurecht und  meist  auch ob es sich  bei den in Abteilung zwei des Grundbuches eingetragenen Gunddienstbarkeiten um das "herrschende", also begünstigte Grundstück (z.B. aktives Wegerecht) handelt (Aktivvermerk).

Grundbuch - die erste Abteilung:

Aufgeführt sind der oder die Eigentümer  oder Erbbauberechtigten, unter Angabe ihrer  jeweiligen Anteile am Gemeinschafts- oder Gesellschafts-Verhältnis.

Grundbuch - die zweite  Abteilung:

In der zweiten Abteilung findet  man alle Lasten und Beschränkungen zugunsten Dritter, insoweit es siültigem  Vollzug)  und  Verfügungsbeschränkungen  hinsichtlich der Grundstücksverwertung (z.B. Vorkaufsrecht, Testaments- und Insolvenz-Vollstreckungsvermerke).  Es können auch  Unterlassungen eingetragen werden (z.B. die Errichtung  eines Konkurrenzbetriebes).

Grundbuch - die dritte Abteilung:

Verzeichnet werden  hier die Grundpfandrechte. Als da wären: Hypotheken, Zwangssicherungshypotheken, wie sie bei  Bedarf z.B.  die Finanzämter in einem verkürzten Verfahren eitragen lassen  können,  sowie Grund- und die äußerst selten vorkommenden Rentenschulden.

Grundbuch - weitere Grundbuchakten:

Insoweit im Grundbuchtext  auf  Urkunden verwiesen wird,  gehört auch die Grundbuchakte mit den dazugehörigen Urkunden  zur  Einsicht.

Grundbuch - Grundschuld:

Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten und wird im Grundbuch  daher in der  dritten  Abteilung eingetragen. Damit haftet das belastete Grundstück, gegebenenfalls  samt Überbauung,  für den Schuldbetrag nebst Zinsen und Nebenkosten.
 

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Der  Kaufvertrag Teil 1

In der Praxis wird der Notar  die Regelung  zu folgenden Themen formulieren:

- Die Einigung von Käufer und Verkäufer über das Objekt

- die Auflassung  und die Auflassungsvormerkung

- die Höhe des Kaufpreises  und die Art der Zahlung

- der Übergangs-Termin  von Lasten und Nutzen,  also  der  Termin zur  Besitzerlangung.

- der Zahlungstermin

- die Versicherung  des Verkäufers, dass gravierende Mängel unbekannt sind

- eine Versicherung  des Verkäufers über die Altlastenfreiheit des Grundtückes

- Regelungen über evtl.  bestehende Mietverhältnisse

- gegebenenfalls die Bedingungen  und  die Gewährung  einer Belastungsvollmacht

- die Einigung  der Parteien über die Zahlung der  Grundsteuer, wenn der Übergang von Lasten  und Nutzen bereits vor der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch erfolgt

- die Übernahme der Notar- und Grundbuchkosten.


Soweit die Gestaltung eines Standard-Kaufvertrages, der aber um jede denkbare Zusatzklausel erweitert  werden kann.
 

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Der  Kaufvertrag  Teil 2

Sind  z.B. für den Käufer ganz besondere Eigenschaften des Kaufobjektes wichtig,  kann er  sich diese im  Kaufvertrag ausdrücklich  zusichern  lassen.  Sind diese dann  nicht  gegeben,  haftet der  Verkäufer.

Ansonsten gilt: "Gekauft wie besehen!!"

Dies gilt auch  dann,  wenn  der  Käufer  selbst  das  Objekt  weder  angeschaut,  noch     je  betreten   hat!!!!  Auch die Einschaltung  von Vermittlern  (Makler, Finanzdienstleister  oder  Bank),  schützt   vor  Schaden   nicht,  wie  die  hohe  Anzahl  vermittelter  Schrott-Immobilien  eindrucksvoll  belegt. 

Zwar sind verschwiegene,  gravierende Mängel aufgrund der Versicherung  des Verkäufers im Kaufvertrag grundsätzlich  einklagbar,   die  Beweislast liegt  jedoch  beim Käufer.  In der  Regel  ist  der  Nachweis  schwierig.

Hier  kann auch  der Notar nicht  helfen.

Der Notar deckt  die rechtliche Seite ausgewogen für beide Vertragsparteien ab.  Aber eine angemessene Beurteilung des beurkundeten  Wertes,  kann er  nicht  erbringen.

Darum gilt: Nie eine Immobilie erwerben,  die  man  zuvor  nicht eingehend besichtigt  hat. Am besten   direkt mit dem Eigentümer. In den meisten  Fällen  handelt  es  sich  bei privaten Anbietern nicht um geschulte Verkäufer.  Umsatzvorgaben  und  Leistungsdruck  spielen  keine Rolle.  Eine vorbereitete Checkliste, Punkt für Punkt,  in Ruhe gemeinsam abgearbeitet,  erlauben  in der  Regel   eine   ausreichende Beurteilung.

Bei offenen Fragen  einfach   einen weiteren  Besichtigungstermin vereinbaren und gegebenenfalls  einen geeigneten Handwerker um eine Einschätzung  bitten. 

 

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